18:04 / 26 апреля 2013

Недвижимость с высокими амбициями

d62b76

Инвестиции в недвижимость остаются одним из приоритетных направлений в мировом бизнесе. Специалисты консалтинга и аналитики рынка знают, куда и сколько вкладывать.

Кризис еврозоны открыл но­вые возможности для ин­весторов: 45% участников рынка уверены, что сто­имость капитала останется преж­ней, по крайней мере до 2017 года. Со­гласно отчету «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости» (New Emerging Trends in Real Estate® Europe), есть пять наиболее привлека­тельных для инвестиций рынков в трех странах Европы (сразу три города рас­положены в Германии).

Мюнхен. Покупательная способность жи­телей баварской столицы сегодня расценивается как самая высо­кая в Германии. При этом в Мюн­хен круглый год стекаются тури­сты, особенно из стран БРИКС (англ. BRICS – группа из пяти быстроразвивающихся стран: Бра­зилия, Россия, Индия, Китай, Юж­но-Африканская Республика.  – Прим. ред.), усиливая «круговорот» денег в городе.

Берлин. В столице Германии распо­лагается более 15 000 компаний сферы высоких технологий, сум­ма их оборотов в год – 19 млрд евро. Именно сюда переезжают IT-специалисты со всего мира, а значит, здесь растет рынок жилой недвижимости, преимущественно премиального сектора.

Лондон. Один из самых безопасных го­родов мира, Лондон отличается своими размерами, стабильностью и ликвидностью рынка недвижи­мости. Здесь преобладают покупка и продажа жилья премиум-класса и престижных офисов в классиче­ских элитных кварталах, а также аренда.

Инвесторы отдают предпочтение Западной Европе, опасаясь нестабильной ситуации, возникшей в южноевропейских странах в связи с долговым кризисом

Стамбул. Темпы застройки столицы Тур­ции соперничают с китайскими, а средний возраст жителей города – всего 29 лет. Стамбул – привле­кательное место для финансовых вливаний, в том числе в строитель­ство. Тем более что ограничения для иностранных граждан, касаю­щиеся владения недвижимостью в Турции, сейчас смягчены.

Гамбург. Порт Гамбурга – основной тран­зитный пункт Европы для торгов­ли товарами из Азии. В этом городе инвесторы вкладывают средства в офисную недвижимость. Даже если доходность упадет, рисков здесь – ноль. Сегодня в Гамбурге также вос­требована городская промышлен­ная недвижимость.

Инвесторы отдают предпочтение Западной Европе, опасаясь нестабильной ситуации, возникшей в южноевропейских странах в связи с долговым кризисом. Актуальным остается вопрос кредитова­ния коммерческих фирм в сфере недвижи­мости, что, кстати, вообще не коснулось Великобритании. Свыше 60% компаний в этой стране не испытывают проблем с долговым финансированием и ожидают перемен исключительно к лучшему.

ОТ МОСКВЫ ДО ПЕТЕР­БУРГА

В России все самое интересное толь­ко начинается. С одной стороны, не-устойчивая ситуация и «ограниченные возможности выхода», а с другой – за 2012 год город привлек больше ин­вестиций, чем Берлин, Мюнхен или Стамбул. Как обычно бывает в России, умом не понять, но факт налицо.

В Москве рынок элитной недвижи­мости как направление открылся в 1990-х годах. Правила игры в то время были очень жесткими: расположение застройки в пределах Бульварного и Садового колец или на Патриарших прудах, не более 20 жилых объектов и одного пентхауса, а в качестве ин­фраструктуры – холодильники для хранения шуб, винные бутики, ресто­раны, фитнес-центры. Сейчас элит­ная застройка – это большие оазисы в центре мегаполиса, где 20 объектов – совсем не предел. Люди предпочита­ют жить в кругу равных себе, на охра­няемой территории с совершенной инфраструктурой, и нет сомнений, что это самое что ни на есть элитное жилье. Малоквартирные дома de Luxe в сердце города можно увидеть в фе­шенебельном районе «Золотая миля» (территория улиц Остоженка и Пре­чистенка. – Прим. ред.), на Патриар­ших прудах или Арбате.

Загородная Рублёвка еще во времена Ивана Грозного была прозвана царской дорогой, а 20 лет назад стала однозначным синонимом того, что жизнь удалась

Поселок «Миллениум парк» (Москва)
Поселок «Миллениум парк» (Москва)

Загородная Рублёвка еще во вре­мена Ивана Грозного была прозва­на царской дорогой, а 20 лет назад стала однозначным синонимом того, что жизнь удалась. Это родина постсоветских неологизмов «руб-левская жена», «олигарх с Рублёвки». Сегодня в домах на Рублёво-Успен­ском шоссе живут политики, звезды шоу-бизнеса, телеведущие, а также те, кто заработал первый десяток «лимонов» в лихие девяностые. Известно, что недавно правительство приняло решение разместить в Рублёво-Архангельском, на землях, принадлежащих Сбербанку, Международный финансовый центр, что еще больше повысит престижность территории.

Поселок «Ричмонд» (Москва)
Поселок «Ричмонд» (Москва)
«Донское подворье» (Москва)
«Донское подворье» (Москва)

Однако в «нулевых» у традиционного квартала богатых и знаменитых появились серьезные конкуренты, предлагающие более эксклюзивные, интересные и современные проекты. Теперь люди не только хотят жить под охраной, подальше от обездоленных соседей – они требуют наличия детских площадок, мини-маркетов, бебиситтинга, спортивных комплексов, общих прогулочных зон. Высокие запросы находят отражение в разрешительных документах: если у компании большой кусок земли, то, пожалуй, здесь должны появиться гимназия, детский сад, социальная инфраструктура, а не просто нелепый холодильник для шуб. Не все, но некоторые застройщики умудряются соответствовать заявленной планке. Например, на участке дороги, соединяющем Рублёвское и Новорижское шоссе, в 10 км от МКАД, вырос поселок класса люкс Park Ville – совсем как на Западе.

Руководитель проекта Ирина Мельникова объясняет, почему «избранность» зависит от мелочей:

— Когда мы говорим об элитном продукте, то кроме очевидных преимуществ, стоит подумать о нюансах. Например, у нас в Park Ville гнездятся птички чибисы, которые во многих культурах символизируют семейный очаг. Они до последней капли крови защищают свои гнезда, у них очень крепкие семьи. Так вот, чтобы не навредить им, мы перекроили весь график строительства: сначала чибисы выводят потомство – только потом мы строим. Еще в нашем поселке всего 23 дома, а не 80, как привыкли в России. Это дает людям чувство приватности пространства. Гимназия находится в охраняемой зоне поселка, не нужно никуда ехать.

Андрей Соловьёв, руководитель отдела загородной недвижимости консалтинговой компании Knight Frank, уверен, что главными приоритетами в 2013 году стали архитектура и новые коммуникации:

— Рублёвка застраивалась еще до 2000-х, соответственно, качество строительства, материалы и даже психология людей – все было того уровня, который мы переросли. В России сегодня хотят видеть элитную недвижимость европейских стандартов, но Европа – это сложившийся рынок, действующий более 100 лет, а у нас само понятие собственности существует чуть более 15 лет. В культурной столице России выбора меньше, зато рынок имеет ряд специфических особенностей. Характерная черта питерских покупателей – отсутствие интереса к недвижимости middle-класса: должно быть либо неприлично дорого, либо очень экономно, а остальное не востребовано. Объем строящегося элитного жилья в Санкт-Петербурге составляет примерно 1% от всего предложения на рынке нового строительства в черте города. Как правило, это квартиры и пентхаусы в Центральном и Петроградском районах. Однако город располагает отличным фондом вторичного элитного жилья в центре города.

Генеральный дирек­тор «RysevRealty Элитные квартиры» Леонид Рысев, рассуждая об элит­ных квартирах Санкт-Петербурга, рассказывает, что сегодня, когда строительные компании заполнили рынок пред­ложениями «массового элитного жилья», покупатели часто думают, что только такое и есть в продаже. В то же время те, кто ищет не про­сто хорошее прагматичное жилье, а квартиру, которой можно гор­диться, останавливают свой взгляд на реконструированном старом фонде. Квартиры в таких домах сохранили добротность классиче­ской архитектуры, толстые стены, высокие потолки, широкие парад­ные, большие окна. А реконструк­ция дала им новые сети, лифты, современное оборудование. Рас­положение дома в самом сердце Петербурга и виды на шедевры архитектуры Кваренги добавляют необходимый колорит.

Растет спрос на загородную не­движимость Петербурга, но ис­ключительно на «безупречные» проекты. Как правило, вы встрети­те их во Всеволожском и Выборг­ском районах, небольшая часть домов находится в Приморском, Приозерском, Петродворцовом и Курортном районах.

Актуальным остается вопрос кредитования коммерческих фирм в сфере недвижимости, что, кстати, вообще не коснулось Великобритании

Вывод, на наш взгляд, очевиден: большие деньги в России зараба­тывают вовсе не на элитной, а на массовой застройке. Компаниям, специализирующимся исключи­тельно на люксовом сегменте, часто приходится жертвовать: не так много домов, крупные земель­ные владения, большие затраты на создание всей инфраструктуры, соответствие высочайшим норма­тивам. В общем, все та же борьба количества и качества, а дело ин­вестора – просто сделать ставки.

ЗАГРАНИЦА НАМ ПОМОЖЕТ?

Даже Германия поняла, что великая рецессия после кризиса не обойдет ее стороной, и неважно, экономил ты или транжирил. Все в одной лодке под названием Евросоюз, и воды в ней прибывает. Самыми популярными словами в Греции стали «продается» и «сдается». Сторговываются целые острова, инфраструктурные ком­плексы; в аренде оказываются памят­ники античной архитектуры. Но если вы собрались что-нибудь прикупить в экс-юрисдикции Зевса, то опоздали. Занимайте очередь за транснацио­нальными компаниями, глобальными банками типа Goldman Sachs.

Как ни удивительно, но именно крах экономической модели в Евро­пе – Греция, Кипр, Испания – сы­грал на руку России. Инвестировать в недвижимость еврозоны, обычно крайне привлекательной, постепенно становится немодно. Россия же стоит особняком. Наше государство давно преобразилось из общемирового пу­гала в популярную страну. По всей Европе продавались футболки, бейс­болки и тряпичные сумки с не очень понятными для Запада, но милыми на­шим сердцам словами: «перестройка, гласность, Горбачёв». В «Рашку» ста­ли приезжать не просто туристы, а волонтеры из многочисленных со­циальных организаций; иностранные компании решились открыть здесь свой бизнес. Российские города попол­нились экспатами1. И не все приезжие довольствовались арендованными квартирами. Многие захотели иметь на этой земле собственное жилье. В те годы законодательство не было при­способлено для подобных операций с недвижимостью, но люди как-то об­ходились. Кто-то оформлял приобре­тенное жилье на имя российских дру­зей, кто-то шел другими путями.

Сегодня портрет иностранца, по­купающего недвижимость в России, несколько иной. В основном это не дальние гости, а жители ближ­него зарубежья, по тем или иным причинам переехавшие в Россию и осевшие здесь. Деньги у таких со­товарищей, как правило, есть, а вот перебираться куда-то дальше их останавливает знание только рус­ского языка и нежелание расставать­ся с большой исторической родиной. «Соотечественники», как их мило эвфемизируют власти, охотно при­обретают жилье, причем, снедаемые комплексом «бедного родственни­ка», скупают и не самую дешевую не­движимость. Например, по данным аналитиков IntermarkSavills, на рын­ке аренды высокобюджетного жилья в Москве около 70% потенциальных арендаторов – иностранцы.

Подстегивают интерес к россий­ской недвижимости ограничения и запреты на операции с ней в Европе: в Чехии купить квартиру получится, только оформив ее на юридическое лицо; ежегодный налог на недвижи­мое имущество в Италии запросто может превысить 5% от рыночной стоимости; в Австрии при быстрой (раньше, чем через пять лет) пере­продаже обязательные сборы съе­дят до 90% прибыли; передать в аренду жилье в еврозоне можно, только уплатив 52% налогов.

США пока еще до конца не справи­лись с последствиями ипотечного кри­зиса, и рынок недвижимости испыты­вает дефицит покупательского спроса.

В российском же законодатель­стве не предусмотрено ограниче­ний по приобретению иностран­ными гражданами (и лицами без гражданства) объектов городской и загородной недвижимости.

Все это отражается на неуклон­ном росте цен на квадратные метры в крупнейших городах России. Еще осенью жилплощадь в Петербурге и Москве за месяц могла подоро­жать сразу на 1–3%. Не сбавляют темпов и продажи подмосковной недвижимости: сегодня находится немало охотников купить квартиру в «замкадье» с расчетом на то, что завтра вокруг нее построят шоссе и станцию метро и квадратные метры будут стоить в три раза дороже.

Всего за 2 млн евро можно купить на­стоящий замок с потрясающим видом на море, острова и прилегающие леса. В нем будет пять спален, три гостиные, кино-театр, и при этом находиться он будет все­го в 30 км от шотландского Эдинбурга. Но вы можете поступить иначе и прибрести за какие-то 4 млн евро особняк на берегу водо­хранилища в 22 км от МКАД в чудесном по­селке Марфино. В нем будет восемь комнат и бильярдный зал. Выбор за вами.





Текст: Татьяна Паласова

Фото: Вячеслав Зуенок

 

Loading...