12:04 / 24 апреля 2014

Наталья Девяткова

6a0d90

Генеральный директор ГК «Денова»

С 28 по 30 апреля 2014 года с 12:00 до 16:00 на интернет-портале tmn в формате «вопрос – ответ» состоится онлайн-конференция с Натальей Девятковой, генеральным директором ГК «Денова», уполномоченным представителем Российской гильдии управляющих и девелоперов по территории Тюменской области, сертифицированным управляющим коммерческой недвижимостью (ССIM).

Под руководством Натальи Леонидовны было реализовано (брокеридж): 47 бизнес-центров, 7 торгово-развлекательных центров, 17 концепций крупноформатной недвижимости.

На тему «Рынок недвижимости Тюменской области: динамика и прогнозы».

Свои вопросы Наталье Леонидовне вы можете задавать уже сейчас в комментариях к данной статье. Просим указывать свои Ф.И.О. и должность, чтобы ответ получился максимально точным.

Дамы и господа, рады приветствовать вас на онлайн-конференции.

ВОПРОС ЗАДАЕТ Василий Дубейковский, основатель портала CityBranding.ru (Москва), один из ведущих специалистов по брендингу городов в России:

Сегодня крупные города пополняются за счет приезжих с малых городов и сельских поселений. Как вы считаете, может ли этот тренд поменяться завтра с точки зрения комфорта жизни? Станут ли жители больших городов рассматривать возможность миграция в малые населенные пункты?

Ответ:

Я понимаю, о чем вы говорите. Часто мы по долгу профессии принимаем инвесторов, ритейлеров из городов-миллионников  России и зарубежья  и часто слышим, что качество воздуха у нас другое, удобство ведения бизнеса у нас без стресса передвижения, есть возможность потребления экологически чистых продуктов.  Один наш гость из Москвы всегда покупает при отъезде несколько килограмм мяса и уверяет, что в Москве такого не сыщешь.

Исторически так сложилось, что на юг Тюменской области: в Тюмень, Тобольск, Ишим после своей профессиональной вахты, едут жители более северных городов Тюменской области.  По оценкам одной из крупных девелоперских  структур до 50% квартир в Тюмени покупают именно они. Я думаю, что тенденции большого города, в плане переезда в малонаселенные пункты, жителям Тюмени не грозят.  Малые расстояния, близость дачных поселков, возможность питания фермерскими продуктами и другие блага, как говорится, у нас под боком.

Вопрос от Виктора Уманского, генерального директора консалтинговой компании ГК «АЗИРА»:

В России сейчас актуальна тема оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Насколько часто этот вопрос поднимается в Тюмени, кому это выгодно и для чего это делают? И какие «подводные камни» здесь возможны? 

Ответ:

Думаю, это актуальный  вопрос для бизнеса.  Напомню, что утверждена новая кадастровая оценка в Тюменской области, которая  вступила в силу  в январе 2014 года – Постановление  530-п  по состоянию на 01.01.2011 г. (ранее кадастровые показатели были утверждены на 01.01.2006 г.). По этой новой кадастровой стоимости налог на землю будет исчисляться с 01.01.2015 года.

Сейчас информацию о кадастровой стоимости своего земельного участка можно получить на сайте Росреестра, там есть публичная кадастровая карта России, вводишь кадастровый номер своего земельного участка и получаешь информацию о его кадастровой  стоимости. У многих компаний кадастровая стоимость  изменилась.  У кого-то в меньшую, а у кого-то в большую сторону. Наша компания сталкивалась с такими примерами, что кадастровая стоимость участка была выше рыночной почти на 70 %. Конечно, это непомерные налоги для бизнеса, да и на цену продажи такого участка влияет. Выход один – оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в досудебном или  в судебном порядке.

К сожалению, в штате ГК  “Денова” не предусмотрен сотрудник, который профессионально занимается оценочной деятельностью, поэтому нет полной картины о судебной практике. Думаю, это можно отследить на сайте Арбитражного суда Тюменской области.

ВОПРОС от Мурата Нурпеисова, генерального директора Консалтинговой компании «Бизнес. Капитал Групп» (Тюмень):

Наталья, сейчас активно прорабатывается идея создания матрицы района. Одна из декларируемых целей – устранение диспропорций в размещении торговых объектов и объектов соцкультбыта, насколько достижима эта цель? Как сбалансировать интересы застройщиков, инвесторов, власти и жителей города?

Ответ:

Спасибо за вопрос, Мурат. Сначала расскажу о предпосылках этого процесса, почему мы выступили  его идеологами и поддержали инициативу Управления лицензирования и регулирования потребительского  рынка Тюменской области.

Наша компания выполняет подбор помещений для бизнеса и вот с чем мы столкнулись в ходе своей работы. Площадей много, а грамотно спроектированных под продовольствие, общепит, банк, аптеку, фитнесс-клуб и другое – нет. Бизнесу приходится “ломать руки и ноги”, запихивать его в эти “коробочки”. Но и он нам платит той же монетой, аренда или цена покупки предлагается значительно ниже из-за профнепригодности помещения. Думать о совместном сотрудничестве нужно как можно раньше.

В ходе реализации “матрицы района” выигрывают все: и бизнес получает построенные с учетом его СНИПов  помещение, и у застройщика голова не болит, кто будет конечным потребителем его метров квадратных и будущим жителям можно с уверенностью гарантировать комфорт и сервис проживания в этом доме.

Наша общая задача создать комфорт в зоне проживания человека. То есть, человек по сути “в тапочках”, смог закрыть насущные потребности: купить еду, лекарства, осуществить коммунальные платежи, позаниматься спортом и многое другое.

Мы понимаем, что сформировать эффективную торговую среду возможно только, если сделать каждый район города полноценным по разнообразию торговых форматов и услуг. Магазины, кафе и рестораны должны своими витринами и внешними элементами часто сменять друг друга. Проект “матрица районов” очень перспективный и нужный продукт для базового наполнения жилых микрорайонов объектами качественной торговли и услуг. Помимо консалтинговых разработок и рекомендаций, несомненно нужен реализованный по ним успешный девелоперский проект. Так в Тюмени, в качестве пилотного проекта взят микрорайон “Европейский”  (31 дом, 3900 квартир, срок реализации – до 2018 г.)

Одновременно с нами в нескольких городах РФ идет подобная работа.

Несомненные плюсы  жилых микрорайонов с учетом “матрицы”:

√ Повышается комфорт жизни. Есть возможность жителям микрорайона гулять, проводить время, покупать, встречаться в кафе.  Идет процесс оживления пространства.

√ Безопасность. Улицы хорошо освещены за счет витрин.

√ Стимулируем малый бизнес. Пул арендаторов подобран таким образом, чтобы они дополняли и усиливали друг друга.

√ Не требуется гостевая парковка.

√ Больше конкуренции в сегменте – снижение цены для потребителя.

√ Решаем вопрос с загруженностью магистралей.

√ Рост м2 жилой площади возводимых  домов.

Вопрос от Олега Петровича, сотрудника Следственного комитета РФ:

Будут ли в ближайшее время снижаться цены на коттеджи в Тюмени? Особенно меня интересуют коттеджи в Дербышах. Спасибо.

Ответ:

Судя по количеству обращений  в отдел загородной недвижимости ГК “Денова”, мы не видим того, что началось какое-то существенное движение на рынке загородной недвижимости. Оживление есть, но оно носит сезонный фактор. В связи с макроэкономической ситуаций в стране, цена на загородную недвижимость, по нашему мнению, будет снижаться.

Вопрос от Ильдара Хусаинова, генерального директора федеральной риэлтерской компании «ЭТАЖИ»:

Наталья, скажите какой цены арендной ставки на торговые площади в Центральном рынке вы ожидаете в июле 2015 года. Если сейчас они на уровне 1500 рублей м2. Когда по Вашим прогнозам перенасыщенность торговыми площадями в Тюмени перейдет в снижение цен?

Ильдар, вы правы , когда говорите о насыщении г.Тюмень качественными торговыми площадями . Только в конце 2013 года мы приросли на 41 % к общему объему качественных торговых площадей. Норма обеспеченности на 1 квартал 2014 года составляет  711,3 м2 на 1000 жителей.  Для сравнения в г. Екатеринбурге- 597,1м2, в г. Санкт-Петербурге – 604м2 на 1000 жителей , в г. Москва- 390 м2 на 1000 жителей.

На наших профессиональных сессиях мы часто спорим , сколько же нужно нашему городу , чтобы обеспечить всех жителей качественным пулом товаров и услуг.

Сходимся во мнении , что учитывая  высокую покупательскую способность населения Тюменской области , высшая отметка нормы находится на отметке 800-1000 м2 на 1000 жителей, что соответствует европейским показателям .

На сегодняшний день  на разных стадиях строительства находятся еще 7 торговых объектов, совокупной площадью порядка 400тыс.м2, два из них имеют суперрегиональный формат (более 100тыс. м2). На конец 2014г.обещают открыться ТРЦ “Остров”, ТРЦ “7Я”. В этом случае норма обеспеченности достигнет 786,3м2 на 1000жителей.

Что касается тенденций , отчет по рынку торговой недвижимости на 1 квартал 2014 года можно скачать у нас на сайте www.denowa.ru.

Из важных тенденций на рынке торговой недвижимости на 2014 год можно выделить следующие:

Крупные сети продолжат оптимизацию своих портфелей, исходя из их рентабельности; Будет набирать популярность система расчетов с оборота; Высока вероятность переноса сроков строящихся торговых объектов; Уровень вакантных площадей находится  на отметке  4,7 % и склонен к увеличению; Усиление борьбы за арендаторов среди УК. Появление новых форматов. Снижение арендных ставок.

Сколько будет стоить кв.м  на рынке Центральный в июле 2015 года не берусь, так как данный объект не относится к разряду качественной торговой недвижимости.

Вопрос от Татьяны Котеневой, исполнительного директора ООО Рекламно-производственная компания «ПраймПринт»:

В связи с расширением штата для нашей компании актуален вопрос аренды коммерческой недвижимости. Требуются помещения под производственный цех со станками и под офис, рассчитанный на семь сотрудников. При этом производство и офисное помещение должны находиться на одной территории. Предпочтительно также, чтобы к офису и производственному цеху было удобно добираться заказчикам.

Есть ли актуальные предложения по аренде таких коммерческих площадей в Тюмени? Из чего складывается стоимость квадратного метра офиса и производственного цеха?

Ответ

Спасибо Вам за обращение. Ваша заявка передана в работу. В ближайшее время с Вами свяжется  специалист по производственным помещениям  ГК “Денова”. Уверена, что мы сможем подобрать для Вас достойное, соответствующее  требованиям помещение.

Стоимость квадратного метра офисных и производственных помещений складывается из многих параметров: месторасположение, парковка, инженерное оснащение помещения, рыночные ставки на подобный тип недвижимости и т.д.

Вопрос от Евгения Парфёнова, главного редактора “Афиша бизнес-событий”:

Наталья Леонидовна, в последнее время в нашем городе появилось много ТЦ. Логично предположить, что стоимость аренды площадей в ТЦ должна снижаться. Тем не менее, она растет (как, например, в Южном). Каким будет ваш прогноз стоимости кв.метра в ТЦ на конец 2014 года?

Ответ:

Евгений, посмотрите предыдущий ответ по емкости рынка торговой недвижимости. Там есть и тенденции на 2014 год.

Торговый центр торговому центру – рознь. Вы не можете зачесать всех ”под одну гребенку”  и сказать, сколько будет стоить арендная ставка на кв. метр. Торговые центры отличаются  зоной охвата, целевой аудиторией, средним чеком, наконец, специализацией. Но даже в самом ТЦ или ТРЦ арендные ставки ведут себя по-разному. Если вы не являетесь “якорем”,  и у вас маленькая площадь или “островной павильон” на проходном месте, то арендная ставка может и не измениться. А если на эту площадь есть лист ожидания, то может быть и повышение. Спрос всегда рождает предложение.

Вопрос от Андрея Криницкого, коммерческого директора ООО “Техностайл”:

Добрый день! Ваша компания обладает информацией только по коммерческой недвижимости в Тюмени? Если нет, то вопрос следующего характера: когда в ХМАО-Югре (в частности г. Ханты-Мансийск) ожидается вход на рынок представителей российского продуктового ритейла, так как я непосредственно заинтересован в аренде торговых площадей в такого рода торговых центрах. И какова сейчас арендная ставка аналогичных площадей в Тюмени? Спасибо.

Ответ:

Добрый день, Андрей. Насколько я знаю, компания “Техностайл” занимается  оптовой торговлей компьютерной и офисной техникой, серверным и сетевым оборудованием, комплектующими и расходными материалами.  Вы открываете розничные магазины и сервисные центры в регионах, в том числе и в  Ханты-Мансийске. К сожалению, вы не написали форматы своего присутствия в торговых центрах.

В данный момент из продовольственных ритейлеров  в активной фазе поиска находится Х5 ритейл групп (развитие по франчайзингу), Spar, Монетка.

Из справки по северным городам:

Ситуация, как в русской пословице: То пусто, то густо.

Уровень обеспеченности качественными торговыми площадями крайне не однороден, так в Сургуте он достигает 1422 м на тыс. жителей, зона охвата 320 км.

график_денова

Но ситуация меняется, так в Новом Уренгое в этом году выходит на рынок ТРЦ “Солнечный” (40 тыс м2), в Нефтеюганске запущен в 1 квартале 2014 г. ТЦ “Оранж” (6 тыс. м2)

Вопрос от Андрея Кузнецова, директора по развитию ООО «Софито»:

Каков на данный момент порядок предоставления так называемой «коммерческой ипотеки», работаете ли Вы по этим программам? Кто банки-партнеры? Каковы Ваши условия в данном направлении?

Ответ:

ГК “Денова” сотрудничает со всеми банками , предлагающими  ипотеку на покупку коммерческой недвижимости. Представители  таких банков,  как ВТБ 24, Сбербанк, Запсибкомбанк, Абсолют-банк часто бывают у нас в офисе и рассказывают о своих новшествах в плане кредитования . Эти банки очень любят кредитовать наших клиентов, где в качестве залога выступает, как правило, приобретаемая  коммерческая недвижимость.

Условия предоставления ипотеки на коммерческую недвижимость в каждом банке, конечно, индивидуальные, отличаются процентными ставками, сроком кредитования и первоначальным взносом.

Мы готовы вместе с Вами провести анализ предлагаемых продуктов по кредитованию и выбрать оптимальный для Вас вариант.

Вопрос от Олега Кирилова, генерального директора ООО «ВИП-Групп»:

Существуют ли так называемые «черные риэлторы» на рынке коммерческой недвижимости? Есть ли прецеденты в Тюмени?

Ответ:

Наверное, существуют, но мы о них ничего не знаем. Рынок коммерческой недвижимости  крайне сложен и в одиночку на нем остаться в серьез и надолго не возможно.

Вопрос от Давида  Руппа, начальника отдела статистики ООО «Империя-Консалтинга»:

Какого вида коммерческая недвижимость «в ходу»: офисная, производственная или совмещенная? А то складывается впечатление, что в Тюмени только менеджеры в офисах трудятся, а вот производство чего-либо минимально. Вы можете дать комментарий по этому поводу через призму рынка коммерческой недвижимости?

Ответ:

Если оценивать по спросу , то Вы абсолютно правы. На первом месте по количеству заявок на поиск помещений  стоит торговая недвижимость, на втором офисная, далее – земельные участки под строительство жилых домов и опять таки строительство офисной или  торговой недвижимости. Замыкает  этот список поиск объектов производственного и складского характер , либо земельных участков под их размещение.

Вопрос от Антона Машукова, заместителя начальника Управления лицензирования и регулирования потребительского рынка Тюменской области:

Учитывая высокий уровень обеспеченности торговыми площадями, не настало ли время идти в муниципальные образования юга области и строить качественные торговые площади там? Северные автономные округа в ответе прошу не учитывать.

Ответ:

Пора, давно пора. Что собственно мы и делаем. В прошлом году в Ялуторовске открыли ТРЦ “Ретро” очень хороший концептуальный объект с хорошим пулом арендаторов. В этом  же городе сейчас развиваем концепцию первого в Тюменской области ритейл-парка.

В Заводоуковске сейчас сопровождаем строительство двух торговых центров, срок ввода в эксплуатацию 4 квартал 2014 года.  Есть земельный участок в Ишиме, сейчас разрабатываем концепцию ТРЦ на 20 тыс. м2. Уверена, что скоро жители муниципальных образований получат хорошие, качественные объекты, где с удовольствием будут проводить семейный досуг.

Вопрос от Татьяны Леонгард,  генерального директора  NEW PROJECT DEVELOPMENT:

Наталья, скажите пожалуйста, каковы планы развития международной деятельности РГУД и интеграции компаний-членов РГУД Тюменской области в международное профессиональное сообщество в ближайшей перспективе?

Гильдией Управляющих и Девелоперов в странах Европейского рынка недвижимости, налажены прочные контакты с национальными, транснациональными профессиональными ассоциациями и крупнейшими западными компаниями.

Готовы ли Вы содействовать в проведении мероприятий, способствующих установлению связей с российскими компаниями по запросам иностранных партнеров, знакомству руководителей предприятий Тюменской области с руководителями крупных компаний, фондов и ассоциаций Германии. Может ли РГУД выступить гарантом надежности сторон, вступающих в контакт?

 Ответ:

Международная деятельность РГУД направлена на выполнение трех основных задач:

1. Усиление Гильдии как сообщества профессионалов недвижимости России и интеграция в международное профессиональное сообщество.

2. Повышение конкурентоспособности компаний-членов РГУД путем освоения передового опыта и практических знаний, полученных от профессионалов ведущих рынков недвижимости.

3. Обеспечение членов РГУД прямыми контактами с иностранными партнерами.

География партнерских связей Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов – это все развитые рынки недвижимости, представляющие профессиональный интерес для компаний-членов РГУД. Налажены прочные рабочие контакты во всех странах-лидерах Европейского рынка недвижимости, а также в Канаде, США, Австралии, Китае, Японии, Индонезии.

Контакт с потенциальным партнером, интересной компанией или профильным институтом – не проблема для членов РГУД. Вы можете воспользоваться связями, установленными нами в ходе осуществления совместных проектов, проведения мероприятий и общения с руководителями крупных компаний, фондов и ассоциаций Европы и мира.

РГУД является гарантом надежности сторон, вступающих в контакт.

Перспективным направлением становится установление связей с российскими компаниями по запросам иностранных партнеров. В этой связи интересным начинанием является  Investors Club. Формат – закрытая встреча представителей российских и зарубежных финансовых институтов в эксклюзивной атмосфере объекта недвижимости, принадлежащего к мировому культурно-историческому наследию.

Международные Партнеры ГУД:

FIABCI           Schiller Publishing House          KIINKO          IREM          NAI Global

Так же организуются курсы для профессионалов недвижимости  совместно с признанными мировыми лидерами профессионального обучения: IREM – Институт по Управлению Недвижимостью (Institute of Real Estate Management) и CCIM – Институт Коммерческих Инвесторов (Certified Commercial Investment Member Institute), США и KIINKO, Финляндия. Курсы проводятся в несколько этапов, по мере формирования групп. Их адресная аудитория – профессионалы недвижимости, в частности, управляющие компании (property managers, facility managers), выстраивающие свою работу в соответствии с международными стандартами. Выпускники курсов получают сертификаты международного образца (CPM, Certified Property Manager).

Главным мероприятием РГУД является Международный Инвестиционный Форум PROEstate. Он является площадкой, концентрирующей все виды деятельности РГУД, включая международную. Многообразие форматов PROEstate создает прекрасные возможности для расширения международных контактов и получения информации от иностранных экспертов.

По мимо этого, РГУД организует участие компаний и региональных администраций в крупнейших международных форумах, таких как MIPIM (Канны), ExpoReal (Мюнхен), конференциях CCIM-IREM (США).

Как видите, Татьяна, международное направление деятельности РГУД весьма обширно.  Надеемся на сотрудничество с Вашей компанией и членство в РГУД!

Вопрос от Андрея Панасюка, генерального  директора студии продаж UP consAllt:

Наталья, какие тренды, тенденции, динамика, на Ваш взгляд, будут актуальны в сфере коммерческой и торговой недвижимости в области в ближайшие три года?

Ответ:

Три года – достаточно большой срок, и гадать на кофейной гуще дело не благодарное. Три месяца назад никто не знал и не подозревал, что  таким образом развернутся события в политической и, как следствие, в экономической сферах нашей страны.

Скажу, что вижу в тенденциях на 2014 год по основным секторам коммерческой недвижимости: торговой и офисной.

Тенденции развития рынка офисной недвижимости Тюмени на 2014 год:

•     снижение девелоперской активности;

•     отсутствие строительства бизнес-центров класса «С»;

•     активная борьба за арендатора в классе «В» и «А»;

•     снижение ставок аренды площадей офисных объектов;

•     рост доли вакантных площадей за счет объектов офисной недвижимости класса «А» и «В».

Тенденции развития рынка торговой недвижимости Тюмени на 2014 год:

•     спад активности среди федеральных  и международных операторов на рынке торговой недвижимости;

•     крупные сети различных профилей продолжат оптимизацию портфеля арендуемых площадей, исходя из их рентабельности, предпочитая расторгать невыгодные договора аренды в случае невозможности пересмотра арендной ставки;

•     набирает популярность система расчетов арендной ставки, основанная на процентах от товарооборота;

•     высокая вероятность переноса сроков ввода строящихся торговых объектов на более поздний период;

•     уровень вакантных площадей на рынке торговой недвижимости находится на  уровне 4,7% и склонен к увеличению.

Наша онлайн-конференция подходит к завершению. Я благодарю всех за интересные и разнообразные вопросы.

Loading...