09:11 / 8 ноября 2016

Покупать или выжидать?

IMG_1080

Марсель Габдульманов рассказал, стоит ли покупать квартиру прямо сейчас или лучше еще подождать.

Один из самых интересных и динамичных рынков Тюмени – даже по российским меркам – рынок недвижимости. Особенно интересно было наблюдать, как падали цены на квартиры в кризис. Можно ли сказать, что острый период кризиса пройден? Стоит покупать квартиру прямо сейчас или еще подождать? Инвестировать или мы уже опоздали? Говорим об этом с директором департамента маркетинга Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Марселем Габдульмановым.
 

1tmn.ru: Что сегодня происходит с рынком жилья в Тюмени? Стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен?

Марсель Габдульманов: В Тюмени, как и в остальных регионах России, цены на вторичную недвижимость по-прежнему опускаются. Это обусловлено целым рядом фундаментальных факторов и процессов.

Во-первых, покупательская способность населения реально снизилась в сравнении с докризисным временем. Во-вторых, в течение последних двух лет мы наблюдали, как объем выставления объектов на продажу был порядком выше объемов выбытия объектов. Проще говоря: число желающих продать квартиру росло быстрее, чем число желающих их купить. Что, собственно, вплоть до октября и обеспечивало рост объема предложения на рынке. В октябре тренд немного переломился, и объем выбытия квартир стал сопоставим с объемом выставления на продажу, но «критическая масса» объектов на продаже уже скопилась: около 18 тысяч квартир от продавцов вторичного рынка хотят найти своего покупателя. Для сравнения, два года назад таких желающих было почти в два раза меньше! И при всём при этом на продажу выставлено еще около 12 тысяч квартир от застройщиков, причем около 4 тысяч из них уже в сданных домах. Такого насыщения предложением Тюмень не видела еще никогда. Соответственно, средний срок продажи квартир на вторичном рынке значительно увеличился по сравнению с докризисным периодом, и продавцам приходится идти на большие уступки по цене, чтобы иметь возможность конкурировать за покупателя.

По новостройкам ситуация немного изменилась: застройщикам по их прежним объектам уже объективно нерентабельно дальше снижать стоимость квадратного метра просто исходя из финансовых соображений, поэтому средняя стоимость «квадрата» на всём рынке снижается лишь за счет ввода новых объектов с ценой ниже рынка. Яркий пример готового жилья: «ЖК «Плеханово», «ЖК «Нефтяник»; на стадии строительства: «ЖК «Москва», ЖК «Новоантипинский» и другие. По мере доведения стройки к моменту ввода в эксплуатацию, стоимость будет расти.
 

2fwwg2fXv33E
 

Какое время эта затоваренность рынка еще будет оказывать влияние на цены?

По новостройкам, по моим оценкам и ощущениям от личных бесед с представителями застройщиков, какого-то снижения ценового предложения ожидать уже не стоит. Напротив, застройщики начали всё чаще говорить: «а что еще мы можем предложить клиенту кроме сниженной цены?». То есть на повестку дня встает вопрос создания дополнительной ценности для клиента вместо чисто ценовой конкуренции и демпинга. Поэтому застройщики всё чаще предлагают рынку какие-то дополнительные сервисы и удобства: рассрочки, сниженная ставка по ипотеке в определенных банках, ипотечные каникулы, оплата арендных платежей до заселения, готовые квартиры с ремонтом и мебелью, улучшенные дворы и инфраструктура, и т.д. С другой же стороны последние объекты проектируются уже с учетом низкой стоимости конечного предложения, чтобы и обеспечить население новым жильем, и при этом дать удовлетворяющее спрос ценовое предложение. Так, в сентябре рынок Тюмени установил рекорд по объему квартир-студий – их доля составила 20,2% в структуре всего предложения новостроек. В других регионах, в Москве в том числе, те же самые тренды – рост объемов малогабаритного жилья.

По вторичному рынку, считаю, что еще минимум в течение полугода, а то и больше, стоит ожидать снижения цен. Рынок даже в лучшие времена не поглощал столько объектов, чтобы в ближайшее время вернуть тот нормальный баланс текущего объема предложения, динамики выставления и динамики выбытия объектов, при котором в полной мере удовлетворяются и потребности продавцов в быстрой продаже, и потребности покупателей в достаточном ассортименте и стоимости предложения.
 

Интересными с точки зрения инвестиций, могут быть районы, где пока еще нет готовой инфраструктуры, но уже начинается комплексная застройка. Так называемые «недооцененные» районы

Получается, пока от нынешней ситуации больше выигрывает покупатель?

Однозначно, сейчас рынок покупателя: выбор квартир зашкаливает, цена снижается, размер ставки по ипотеке сопоставим с докризисным. Интересно, что и средний размер торга увеличился, опять же, в пользу покупателя: если до кризиса средний размер торга в Тюмени и по России составлял 4–5%, то сейчас по РФ около 8,8%, а в Тюмени 11,4%! Пик роста процента торга пришелся на конец 2015-го года и составлял 12%. В текущем году средний размер торга колеблется 10,9–11,8%. То есть реальные условия для приобретения недвижимости сейчас значительно лучше, чем даже до кризиса.
 

Насколько подходящее сейчас время для инвестиций?

Многих интересует этот вопрос. Во время финансовых кризисов людям свойственно обращаться к экономической теории, читать различные публикации и мнения экспертов, аналитические статьи, сводки. Люди ищут ответы. Многие стараются рассуждать более финансово ориентированно, стараются не прогадать с покупкой, чтобы не проиграть через какой-то период, в целом растет запрос на осознанность потребления. И с точки зрения инвестиций в недвижимость многих, даже далеких от инвестиционной деятельности граждан, интересует ответ на вопрос «Что же будет с ценой дальше?».

В 2017–2018-м гг. ценообразование новостроек в целом будет определяться несколькими движущими силами. Во-первых, застройщики в 2015–2016 гг. заводили на порядок меньше новых строек, чем они это делали в докризисные времена. Для сравнения, объем ввода нового жилья в 2014-м составил 1,83 млн кв. м, в 2015-м – 1,07 млн кв. м, а в 2016-м – всего 0,53 млн кв. м (план). Соответственно, при сохранении или росте спроса на жилье, в 2017–2018 гг. мы получим значительное снижение объема предложения новых квартир. По закону спроса-предложения, этот фактор будет положительно влиять на рост цен в новостройках. Второй фактор, который будет влиять на удорожание новых квартир, – с 2017-го года себестоимость строительства жилья в целом будет расти, и застройщики, как ни крути, будут учитывать эти обстоятельства при ценообразовании. В-третьих, ставки по депозитам в банках снижаются вместе со ставкой рефинансирования: если в начале года граждане могли положить свои средства под 12% годовых, то сейчас лишь под 8%. А это значит, что целый класс микроинвесторов, сократившийся вдвое во время кризиса, снова начнут рассматривать «долевку» как возможность получить выгоду. Напомню, до кризиса около 14% всех покупок нового жилья совершались с целью инвестиций.

С другой же стороны, для застройщиков очень весомым аргументом в пользу снижения цен является конкурирующий с ним рынок вторичного жилья, на котором: во-первых, объем предложения еще долго не «истощится» до нормального сбалансированного уровня, и продавцы по-прежнему будут конкурировать между собой и застройщиками именно по цене. У продавцов квартир, в отличие от застройщиков, нет понятия «себестоимость», и при острой необходимости они готовы и дальше «снижаться», а настолько большой объем предложения лишь добавляет рынку инерции, поэтому резких отскоков ждать не стоит. Во-вторых, ипотека с господдержкой на новостройки с 2017 года уже не продлится, а для части клиентов она была реальным аргументом в пользу приобретения именно новостройки, а не «вторички». Поэтому часть спроса перетянется с первичного на вторичное жилье. В-третьих, на ценообразование застройщиков также влияет выход большого объема нового жилья по цене ниже среднерыночной. Яркими примерами стали квартиры в ЖК «Плеханово», ЖК «Москва» и новый проект ЖК «Комарово», который выйдет в продажи в середине ноября 2016 года. Причем застройщики и дальше намерены предлагать рынку жилье по доступной цене.
Поэтому, учитывая все перечисленные факторы, застройщикам придется трижды всё взвесить и просчитать, прежде чем выводить на рынок свое ценовое предложение.
 

Число желающих продать квартиру росло быстрее, чем число желающих их купить. Что, собственно, вплоть до октября и обеспечивало рост объема предложения на рынке

Назовите, ТОП-3 перспективных районов Тюмени, куда, по вашему мнению, выгоднее всего инвестировать.

На мой взгляд, большой потенциал есть у района «Тюменская слобода», потому что в нем уже сейчас сконцентрировано более 15% всего рынка новостроек от ведущих застройщиков города, и новые проекты заводятся дальше. Соответственно, вопрос времени, когда район получит более широкий объем и уровень инфраструктуры.

Вторым бы я выделил район Мыс, потому что район уже в целом не новый и обжитый, но при этом в нем реализуются достаточно высокого уровня жилые комплексы, хорошего комфортного качества, повышающего средний уровень жизни района. В дополнение, в ближайшее время на Мысу откроется ТРЦ «Стар Сити Молл», который по размерам будет сопоставим с Кристаллом, а по начинке не будет иметь аналогов в городе.

Но интересных строительных площадок в городе достаточно много, и каждый имеет потенциал для роста. Тем более не надо забывать про загородную недвижимость, цены которых, в отличие от квартир, не настолько реагируют на кризис, и резко растут, если вблизи начинается стройка ЖК, загородного девелоперского проекта, расширения автострады и т.п.

«Интересными с точки зрения инвестиций, могут быть районы, где пока еще нет готовой инфраструктуры, но уже начинается комплексная застройка. Так называемые «недооцененные» районы. Сегодня можно выделить: Плеханово, Мыс (Тарманы), Заречный (ул. Дружбы), Комарово парк, Тюменская слобода, Новопатрушево», – также прокомментировал Андрей Алферов, менеджер отдела продаж «Этажи».
 

Изменился ли покупательский спрос и предпочтения? На что в первую очередь сегодня обращают внимание покупатели?

Конечно, спрос изменился. Основные изменения:

• В новостройках выросла доля покупателей готового жилья: с 16% в январе 2014 года до 42% в текущем периоде. Даже на сайте etagi.com в разделе новостроек на кнопку «дом сдан» при поиске нового жилья стали кликать в два раза чаще с 12% до 23%.
• По целям покупки в два раза сократилось число покупок с целью инвестиций. Но скоро, уверен, микроинвесторы снова проявят себя.
• На рынке сократилась доля покупателей, решивших приобрести недвижимость с целью улучшения жилищных условий, а остались лишь те покупатели, которым реально надо решить жилищный вопрос.
• За два года средняя цена приобретаемой недвижимости снизилась почти на 20%, а площадь на 4–5%.
• По новостройкам отлично «заходят» предложения под ключ – квартиры с ремонтом и мебелью (ЖК «Апрель»).
• Под текущий спрос населения появились специальные предложения, снижающие ипотечные нагрузки на первые сроки: ипотечные каникулы, аренда за счет застройщика, ко-бренды с банками, когда часть ипотечного процента оплачивается застройщиками, и т.п., – это решает актуальные запросы клиентов, поэтому обращает на себя внимание потребителей, и они, как говорится, благодарят застройщика, «голосуя за него рублем».
• Доля сделок по новостройкам с риэлторами с января 2015 года выросла с 41,4% до 60,4%, – это связано со многими факторами.

Это, конечно, не всё, это лишь факты, которые лежат на поверхности.
 

Каждый житель Тюмени и страны может сэкономить 250–500 тысяч рублей на ипотеке, если оформит ее с помощью специалистов ипотечного центра компании «Этажи»

Допустим, район выбран. Есть определенная сумма. Но всё равно ведь хочется сэкономить. Какие есть дополнительные инструменты для покупателя сделать покупку дешевле? Может, все-таки еще немножко подождать?

Сейчас в Тюмени под любую потребность найдется предложение: от нижней планки эконом-класса, до комфорта и бизнес-класса. Поэтому если требуется срочно переехать, съехаться/разъехаться, то надо просто брать и решать свой жилищный вопрос, а не ждать лучших времен. А учитывая, что до конца года действует ипотека с государственной поддержкой на приобретение квартир в новостройках, то тем более стоит поторопиться. Хотя с учетом динамики снижения ставок высока вероятность, что в 2017-м году банки предложат не менее привлекательные ставки, чем даже ипотека с господдержкой. Если отвечать на вопрос, как можно сэкономить, не могу также не сказать о том, что каждый житель Тюмени и страны может сэкономить 250–500 тысяч рублей на ипотеке, если оформит ее с помощью специалистов ипотечного центра компании «Этажи». Экономия связана с тем, что некоторые банки-партнеры только клиентам компании «Этажи» в эксклюзивном порядке дают скидку на ипотеку от 0,25% до 1,0%. Причем при покупке новостройки с агентством, вся работа по сопровождению сделки и оформлению ипотеки для вас бесплатна, а это тоже своего рода экономия времени, нервов, сил и денег.

Еще одним из интересных предложений на рынке являются квартиры от подрядчиков – это квартиры в новостройках, которыми застройщики расплачиваются с подрядчиками за предоставленные им в процессе строительства услуги. Далее подрядчикам надо как можно скорее высвободить «замороженные» средства, поэтому они выставляют на продажу новое жилье от застройщика дешевле, чем у самого застройщика. Это тоже возможность сэкономить от 5% до 20% от стоимости квартиры. Есть регионы России, где доля предложения от подрядчиков в структуре нового жилья составляет 20–25%. Один из ярких примеров – Краснодар.

Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-56899 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 30.01.2014 г.
Яндекс.Метрика