14:03 / 10 марта 2015

Склад на миллиард: как выходец из ТНК-BP зарабатывает на хранении вещей

Павел Матвеев, директор компании Складовка

Выходец из ТНК-BP Павел Матвеев за четыре года с нуля построил в Москве крупнейшую сеть складов индивидуального хранения сдаваемой площадью около 24 тыс. кв. м. Как ему это удалось, выяснял РБК.

Вместе с другими участниками российского рынка self-storage (индивидуального хранения) Матвеев намерен приучить россиян хранить вещи не на балконе или в гараже, а на специальных складах, находящихся в шаговой доступности от дома. Первые склады индивидуального хранения появились в США в 1960-х. В настоящее время их общая площадь в Штатах превышает 200 млн кв. м, объем рынка оценивается в $23 млрд. В Европе эта услуга распространена меньше и наиболее развита в Дании, Нидерландах и Великобритании, а общий объем рынка ЕС оценивается в €3 млрд. В России первый self-storage – Key Space – был открыт в 2008 году выходцами из UFG, но просуществовал не более года: арендатор расторг договор аренды, и бизнес прекратил свое существование.

Типичный склад индивидуального хранения – это теплый склад, разделенный на боксы разной площади (от 0,5 до 30 кв. м), сдающиеся в аренду физическим лицам (70% в среднем по рынку) и малому бизнесу (остальные 30%). Арендатор может хранить на складе все, что не запрещено законом и конкретным арендодателем. Срок аренды – от двух недель до 11 месяцев (чтобы не регистрировать договор в Росреестре). Стоимость – около 1000 руб. за 1 кв. м в месяц при аренде среднего (4–6 кв. м) бокса на максимальный срок.

 

Склад на душу

Обеспеченность складами индивидуального хранения, 1 кв. м на человека

Европа (в среднем) – 0,01
Великобритания – 0,05
Нидерланды – 0,07
Австралия – 0,13
США – 0,68

Источник: Deloitte по заказу Self Storage Association UK.

«Все говорили категорическое «нет!» моему проекту»

Идея начать бизнес по построению сети складов индивидуального хранения Павлу Матвееву пришла после третьего бокала красного вина накануне нового, 2009 года. Из-за докатившегося до России финансового кризиса будущий предприниматель оказался не у дел: медицинский проект в ГК «Ренова», которым он руководил по приглашению владельца холдинга Виктора Вексельберга, был заморожен до лучших времен. «Ради него я ушел из инвестиционной дирекции «Интерроса», и вот – оказался безработным, – вспоминает Матвеев в интервью РБК. – Именно в тот момент я решил, что больше не хочу быть наемным сотрудником. Возникла идея создания складов для хранения вещей».

Идею бизнеса Павел «подсмотрел» в ранней молодости, когда учился в США. «Я должен был стать медиком, как и все в моей семье, но в тяжелые 1990-е папа решил, что в медицину лучше не идти: Сынок, там, где газ и нефть – там всегда будут деньги», – вспоминает предприниматель отцовский наказ. Так Матвеев оказался студентом Академии управления им. Орджоникидзе, но ненадолго. В 1994 году он поступил в американский Drake University. Отучившись три года и получив степень бакалавра в области менеджмента, Матвеев вернулся в Россию. Поработал ассистентом аудитора в KPMG, Buz и Accenture, потом – в ТНК-BP, где к 2007 году дорос до руководителя аппарата Виктора Вексельберга – исполнительного директора по развитию газового бизнеса ТНК-BP. «В этот момент я понял, что достиг потолка – максимума в административной карьере, и решил уйти в дирекцию инвестиционного бизнеса «Интерроса», – рассказывает Матвеев. Но, не проработав там и двух лет, вернулся под начало Вексельберга.

HEnNlMxQ5Gg

За новогодние праздники 2009 года Матвеев набросал финансовую модель будущего бизнеса, придумал название «Складовка» и даже с помощью фрилансеров нарисовал логотип – «замочек с домиком», а 13 января 2009 года подал документы на регистрацию ООО «Складовка», где был единственным учредителем. «Я напечатал красивую презентацию и визитки. Поскольку у меня не было друзей-предпринимателей, я сел и стал обзванивать своих бывших коллег. Все говорили категорическое «нет!» моему проекту, – рассказывает Матвеев. – Теперь я четко понимаю, что со сменой деятельности, как только ты уходишь из менеджмента и начинаешь заниматься бизнесом, свою записную книжку можно выкинуть». Впрочем, двум бывшим коллегам – Николаю Капитоненко из ТНК-ВР и Петру Приходько из «Интерроса» – идея со складами приглянулась.

Другой взгляд на self-storage

Одним из пионеров российского рынка self-storage является бывший владелец Одинцовской кондитерской фабрики Андрей Коркунов. В 2009 году вместе с партнером Владимиром Зингером он создал компанию «Мобиус» (мобильный индивидуальный универсальный склад), которая стала предоставлять услуги индивидуального хранения в Москве. Хранение предлагается в контейнерах, которые стоят на открытых площадках в разных районах Москвы, и по желанию клиента могут быть доставлены к его дому. На текущий момент у «Мобиуса» 25 тыс. кв. м арендуемых площадей. Впрочем, не все участники рынка верят в перспективность «контейнерного» подхода: климатические особенности России не позволяют хранить вещи в неотапливаемых контейнерах под открытым небом. Но у подобной технологии есть и свои преимущества, утверждает генеральный директор компании Екатерина Федоровская: «Например, к нашему модулю можно легко подъехать на авто или заказать вывоз модуля к дому или на дачу. Мы можем легко расширять площади складских комплексов, менять их локацию на более выгодную. Все это дает нам возможность предлагать клиенту более привлекательную стоимость аренды – от 25 руб. в день за 1 кв. м».

«Обеспеченность россиян жильем еще с советс​ких времен низкая, а уровень благосостояния (в том числе количество вещей) за последние 20 лет сильно вырос, поэтому потребность в услугах по их хранению высока и продолжает расти, – объясняет РБК свой интерес к проекту Петр Приходько. – В отличие от большинства бизнесов «купи-продай» этот рассчитан на десятилетия, чем и привлек меня». На троих партнеры вложили $0,5 млн личных сбережений в открытие первого склада на Рябиновой. За «десятки тысяч долларов» они купили начинку склада закрывшегося Key Space и, наученные горьким опытом предшественников, решили, что склад на Рябиновой, открытый на арендованных площадях, будет исключением: все остальные компания будет строить самостоятельно, с нуля.

По словам Матвеева, дело было не только в риске, что собственник в любой момент может выкинуть арендатора на улицу, но и в том, что в Европе и США бизнес self-storage воспринимается инвесторами на 80% как бизнес на недвижимости и только на 20% как предоставление услуг. За основу был взят пример успешной британской компании Big Yellow. Она управляет 54 складами, преимущественно в Лондоне, общей площадью 320 тыс. кв. м (из них 180 тыс. кв. м в собственности) и при выручке в $118 млн по итогам 2013 финансового года оценена инвесторами в $1,2 млрд.

Почти все, кто начинал бизнес self-storage, делали это на арендных площадях: так ты б​ерешь на себя меньше рисков на старте – изучаешь рынок, снимаешь сомнения. «В собственных помещениях рентабельность бизнеса существенно выше, чем в арендованных. Мы предпочитаем покупать готовые помещения, а не строить с нуля, – рассказывает РБК основатель компании «Рентабокс» Артем Семенов. – Новое здание, конечно, лучше, чем старое – нет проблем с ремонтом и эксплуатацией, поскольку ты изначально строил его под свой бизнес, но строительство с нуля предполагает, что ты вкладываешь деньги сначала в землю, а потом в строительство, и минимум три года не получаешь дохода. А при покупке готового здания ты начинаешь получать доход уже через полгода. Поэтому мы считаем, что покупка – это самый правильный подход».

WjZRDyVDkkc

 

«Треть – земл​​я, треть – строительство, треть – начинка»

Сомнения Семенова подтверждаются опытом «Складовки». «В 2010 году мы нашли инвестора – частный фонд «Стратегия», который согласился вложить в проект несколько десятков миллионов долларов», – рассказывает Матвеев. Первый построенный склад компания открыла в 2011 году: много времени ушло на поиск места, оформление всей разрешительной документации. Набирались опыта на собственных ошибках: в 2010 году нарвались на мошенников, которые пообещали решить вопрос по получению земли в аренду и пропали вместе с задатком. «До прихода команды Собянина было непонятно, где искать землю, как ее переоформлять с одного вида использования на другой, – сетует Матвеев. – Сейчас все гораздо прозрачнее: мы участвуем в аукционах на право аренды. В 2014 году выиграли два».

«Складовка» в цифрах

7 складов в сети «Складовка» на данный момент (все в Москве)
20 складов должно быть к концу 2017 года (все в Москве)
4500 кв. м – средняя сдаваемая площадь склада
1000 руб. за 1 кв. м – средняя стоимость аренды
3500 кв. м – оптимальный участок земли под «Складовку»

Источник: «Складовка»

«Проект «Складовка» привлек наше внимание тем, что компании self-storage торгуются с очень высоким мультипликатором к EBITDA (в среднем на уровне 22), – рассказывает директор по инвестициям фонда «Стратегия» Дмитрий Логвиненко. – Этот феномен обусловлен тем, что денежный поток, который зарабатывают компании в этой отрасли, является стабильным и кризисоустойчивым». По словам Логвиненко, инвестиции фонда в проект на данный момент превысили 1 млрд руб. В 2015 году фонд профинансирует строительство еще трех складов, а с 2016 года «Складовка» должна развиваться за счет собственных средств и коммерческих кредитов. «Мы уверены, что после выхода на уровень 15–20 объектов «Складовка» станет привлекательной для стратегических инвесторов или сможет выйти на IPO, – отмечает Логвиненко. – Не исключено, что данная компания останется в нашем портфеле как cash cow с приемлемым уровнем доходности на инвестированный капитал».

754242872566580

Инвестиции в первые склады сдаваемой площадью 4500 кв. м составили около 140 млн руб. в каждый. По словам Матвеева, треть этой суммы – права на землю, треть – строительство, треть – «начинка» склада. Земельные участки выбираются в спальных районах столицы так, чтобы вокруг в 15-минутной доступности на автомобиле проживало 150–200 тыс. человек. «Мы рассчитываем, что нашими клиентами станет до 1% от населения района, которое в среднем арендует 4–5 кв. м», – рассуждает Матвеев. Он бы хотел купить участок в центре, хотя бы по внешнему краю ТТК, но цены на землю там кусаются. «И так каждый год затраты на строительство складов растут приблизительно на 15%», – сетует предприниматель. Поэтому склады, которые компания открывала в 2013 году, обошлись ей уже по 180 млн руб., а те три, что будут открыты в 2015-м, могут оказаться еще дороже.

«Хоть потоп»

На более развитых рынках компаниям self-storage до 10% выручки приносят сопутствующие услуги: страхование, услуги по доставке и упаковке вещей. Скотч и коробки москвичи покупают, услуги по переезду заказывают. А вот страховка не пошла: в «Складовке» пытались продавать клиентам, которые арендовали бокс на время ремонта квартиры, страховку «Хоть потоп» от «Альфа-Страхование», но понимания не встретили.

При полной загрузке склад площадью 4000–5000 кв. м должен приносить около 50 млн руб. выручки в год. Накладные расходы при «строительной модели» позволяют работать с рентабельностью в 50%, утверждает Матвеев (у Big Yellow рентабельность по EBITDA 64%), а вот при арендной модели маржинальность будет вдвое меньше – арендные ставки в столице высоки и съедают до 30% выручки. По данным СПАРК, в 2013 году ООО «Складовка» заработала 44,2 млн руб. (около $1,4 млн по среднему курсу), но получила убыток в 12 млн руб. «Мы находимся в инвестиционной фазе, поэтому о прибыли пока говорить рано, – объясняет Матвеев. – Кроме того, у нас «раздутый» на перспективу корпоративный офис: в ближайшие годы мы планируем открывать в Москве не менее трех складов в год». Данных за 2014 год в компании не раскрывают. На операционную окупаемость, по словам Матвеева, склад выходит в течение года по мере заполнения, а вернуть инвестиции в свою постройку должен за пять лет. Через три года «Складовка» рассчитывает иметь уже 20 складов только в столице общей площадью свыше 100 тыс. кв. м, а выручка должна приблизиться к заветному миллиарду. Пока рублей.

Текст: Владислав Серегин
Фото: Екатерина Кузьмина
Источник: РБК

Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-56899 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 30.01.2014 г.
Яндекс.Метрика