18:05 / 1 Май 2020

В Тюмени состоялся вебинар «Аренда во время и после пандемии»

В Тюмени состоялся вебинар «Аренда во время и после пандемии»

Специалисты юридической компании «Аспект» рассказали о том, что могут требовать арендаторы, как реагировать арендодателям и что будет с арендой после снятия ограничений.
 
 
Управляющий партнер компании Степан Матаев рассказал о том, как действовать арендаторам: «Отсрочка платежей возможна в случае, если аренда невозможна или затруднительна, а также если отсутствует возможность пользоваться помещением. Важно помнить, что отсрочка в данных случаях не распространяется на коммунальные платежи».

Общим основанием для изменения договора (в части срока внесения оплаты) считается ст. 451 ГК РФ – существенное изменение обстоятельств. Также возможно снижение площадей или уменьшение используемых площадей, когда полностью или частично прекращена деятельность или из-за пандемии используется только часть помещений. Но в обоих случаях собственник не обязан соглашаться на снижение оплаты или уменьшение площадей. Общим основание для данного сценария является все та же ст. 451 ГК РФ и п. 3, 4 ст. 614 ГК РФ – изменение условий пользования (уменьшение площади).

Если деятельность арендатора запрещена постановлением правительства области, он имеет право просить о расторжении договора

 
 

Есть еще один способ – расторжение договора с арендодателем. Если вид деятельности арендатора запрещен, закон прямо не предусматривает обязанность приостановить договор, но это возможно по соглашению сторон. Основание – ст. 328 ГК РФ. Если вид деятельности не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением, арендатор вправе потребовать исполнения договора и заявить о приостановлении оплаты. Основание такое же – ст. 328 ГК РФ.

Четвертый способ действия арендатора – расторжение договора. Если деятельность арендатора запрещена постановлением правительства области, он имеет право просить о расторжении договора (ст. 416, 417 ГК РФ или ст. 451) или же в одностороннем порядке уведомить о расторжении, в данном случае эта возможность обязательно должна быть прописана в договоре аренды. Если деятельность не запрещена, а арендодатель по каким-либо причинам не дает возможности пользоваться помещением, вы можете просить о расторжении договора (ст. 328 и п. 1 ст. 620, п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ), а в случае одностороннего порядка расторжения эта возможность также должна быть прописана в договоре аренды.

Марина Асташова, руководитель практики юридического сопровождения закупок, рассказала о том, как действовать арендодателям.

«Если речь идет о коммерческой недвижимости и у вас требуют отсрочку, необходимо помнить, что в обязательном порядке она предоставляется только арендаторам из перечня наиболее пострадавших. Отказ в отсрочке должен быть мотивированным – проверяйте основания, требуйте расчет», – отметила она.

Если арендатор требует приостановления договора, собственник вправе предложить снижение платы

 
 

Если арендатор требует снижения платежей, арендодатель вправе использовать систему open book: собственник помещений раскрывает реальные затраты на эксплуатацию объекта, а также показывает динамику выручки, от которой зависит размер скидки. Если арендатор требует приостановления договора, собственник вправе предложить снижение платы.

Когда речь идет о государственном или муниципальном имуществе, ситуация выглядит немного по-другому. Если собственник – государство, то организации, включенные в перечень пострадавших, с апреля по июнь освобождаются от уплаты аренды; для субъектов малого и среднего бизнеса предусмотрена отсрочка максимум до 31 декабря 2021 года. Льготы предоставляются в заявительном порядке в территориальном управлении Росимущества.

В случае, когда собственником является Тюменская область, арендные платежи не взимаются с 1 марта по 30 апреля, а с 1 мая по 31 декабря предоставляется отсрочка. Льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается. Если же речь о муниципальном имуществе (собственник – город Тюмень),то для субъектов малого и среднего бизнеса, имеющим статус социального предприятия, коэффициент рыночной стоимости снижен до 0,2.

Если состоялся разговор по телефону, то после звонка необходимо зафиксировать результаты, написав, например, письмо на электронную почту

 
 

Милана Певцова, ведущий юрист ЮК «Аспект», рассказала о ходе переговорного процесса.
«Оформляйте все договоренности и любое общение документально: если это письма, то они должны быть максимально подробными, с цифрами, расчетами снижения прибыли, доказательствами и чеками. Официальная переписка должна вестись через Почту России либо другими способами, прописанными в договоре, с обязательной фиксацией обратной связи», – пояснила она.

Если состоялся разговор по телефону, то после звонка необходимо зафиксировать результаты, написав, например, письмо на электронную почту и используя формулировку «По итогам переговоров», указать дату и дополнительные пояснения. Если вы договорились отсрочить плату или приостановить действие договора, обязательно подпишите дополнительное соглашение. Важный момент: дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды тоже подлежит регистрации.

«Пандемия и постановления правительства, направленные на борьбу с ней, существенным образом влияют на обязательства сторон по договору аренды. Без четких знаний норм трудно разобраться, на что имеют право арендаторы и как могут действовать арендодатели. Специалисты ЮК «Аспект» разложили все по полочкам и рассказали о разных способах действий, исходя из определенной ситуации», – поделилась Елена Кашкарова, депутат Тюменской областной Думы, куратор федерального проекта «Крепкая семья».

 
 


Источник: p1r.ru
Фото: bash.news.com