Новые инвестиции в жилую недвижимость

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Риелторского информационного центра Уральской палаты недвижимости

На рынке жилья в 2014 году продолжился рост объемов строительства и предложения. Наблюдается перераспределение спроса в сторону новостроек. Сегодня в Екатеринбурге строится около 2 млн 700 тысяч квартир. Увеличивается число апартаментов, за 3 квартала этого года их рост составил 21%.

Рост продаж во многом был обеспечен опасением покупателей, которые массово вышли на рынок жилья в надежде сохранить свои сбережения. Во многих СМИ таких покупателей называют инвесторами: у них нет цели заработать, они хотят сохранить свои сбережения.

Смещение структуры предложения соответствует тому спросу, который есть на рынке. Многие семьи отказываются от покупки хрущевок и брежневок, имея компактные предложения на рынке строящегося жилья. Во многом именно этот процесс определяет дальнейшее перераспределение спроса в пользу строящихся квартир.

Структура жилья за текущий год стабилизировалась, большинство проектов реализуется в эконом-классе. В рамках самого эконом-класса продолжилось изменение структуры предложения, что в первую очередь касается квартир. Если в 2010 году в Екатеринбурге доля однокомнатных квартир была около 40%, то в настоящий момент это 52% всех строящихся квартир. Квартиры-студии занимают около 5% рынка.

В течение года цены на жилую недвижимость практически не менялись, этот показатель был ниже уровня инфляции. Такая ситуация характерна для большинства российских городов. В Екатеринбурге рост за 3 квартала на первичном рынке – 4%, Пермь – 3%, Челябинск – 1%, в Тюмени цены практически не изменились.

Во многих российских городах наблюдается рост проектов в сфере мало- и среднеэтажного строительства. Трудно назвать его основным трендом развития российского рынка недвижимости, но это один из вариантов дифференциации предложения, уход в качественно другие сегменты.

Мало- и среднеэтажные проекты позволяют застройщикам дистанцироваться от массового предложения, в том числе выглядеть лучше конкурентов и обеспечивать более стабильное внимание своим проектам. Но перспектив того, что основная застройка уйдет в этот сегмент, на данный момент нет. Пока это единичные проекты, но думаю, у них хорошие перспективы с точки зрения интереса со стороны покупателей.

Рынок загородной недвижимости, коттеджей, земельных участков сегодня стагнирует. Нет отчетливой динамики. В Екатеринбурге он не восстановился даже до уровня 2008 года, сегодня он до конца не развит и структурирован.

Бездумное разрастание городов ни к чему хорошему не ведет. В Екатеринбурге достаточно много проектов, которые закладываются и строятся на окраинах города, но у муниципалитета нет возможности финансировать создание инфраструктуры в этих районах, и будущие покупатели столкнутся с определенными проблемами: куда отвести ребенка в детский сад, поликлиники на больших расстояниях от дома. В этом вопросе нужны естественные ограничения со стороны муниципалитета.

Развитие жилой недвижимости во многом зависит от ситуации на сырьевых рынках. Снижению цен в 2009 году предшествовало падение цен на нефть на 70%. Сегодня она упала уже больше чем на 35%, поэтому сложно предугадывать, когда это закончится. Несмотря на оптимистичные оценки со стороны банков, в следующем году они могут занять более консервативную позицию и более требовательно подходить к заемщикам: это серьезный риск для всего рынка жилья.

Покупатели могут занять более консервативную позицию по отношению к ипотеке. Мы допускаем возможность снижения числа сделок по определенным сегментам до 10–20%, на этом фоне цены на квартиры могут снизиться на 5–15%.

На развитие рынка недвижимости сегодня воздействуют в первую очередь внешнеэкономические факторы. Локальные  в этих условиях отходят на второй план: в регионах могут быть какие-то особенности, но все же экономика – основное.