14:09 / 15 сентября 2015

Никто не хочет жить в хрущевках

start

Сразу несколько поразительных рекордов зафиксировали специалисты тюменского рынка недвижимости в первом полугодии 2015 года.

Как сказал на недавнем круглом столе директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, начало года выдалось непростым, неординарным, но именно таким, каким и ожидалось.
 

В чем выразилась сложность и неординарность? В значительном изменении сразу нескольких показателей. С января 2015 года в Тюмени экспертами отмечается практически неуправляемый рост объема предложения на вторичном рынке недвижимости. Ситуация в цифрах выглядит следующим образом: начав с январских 9800 объявлений, к июню база сектора выросла до 13 500 предложений. Разница существенная: в 2014 году эти значения составляли 7500 и 9900 соответственно.

tmn_2015_3_IMG_4434_0«Такие коэффициенты в расчете на одного жителя на 30–40% превышают цифры любого другого города России, – говорит директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.Тюмень сегодня явно ощущает на себе гиперизбыток предложения вторичного жилья».

tmn_2015_3_Косогоров_1«Вторичный рынок немного «просел». Выросло количество предложений на рынке», – соглашается руководитель отдела по работе с застройщиками агентства недвижимости «СОВА» Александр Косогоров, называя одной из причин высокую ставку по ипотеке на вторичное жилье.

На текущий момент тройка самых востребованных жилых комплексов Тюмени выглядит следующим образом:
1. ЖК «На Менделеева», Тюменский мкрорайон
2. ЖК «Преображенский», Тюменская слобода
3. ЖК «Суходолье», МЖК

Причина весомая, но не единственная. Свою лепту в процесс внесло государство, запустившее в жизнь в марте текущего года программу субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках. И еще один немаловажный факт. В структуре потребления граждане все чаще отдают предпочтение новому жилью. «Сегодня уже никто не хочет жить в хрущевках, – отмечает Ильдар Хусаинов,этот тренд сформировался окончательно».

Подобное настроение подтверждает другой мощный «рекорд» тюменского рынка недвижимости. Дело в том, что впервые за 25 лет его существования в нашем городе цена реальных продаж на вторичное жилье в течение месяца снизилась сразу на 5%. Историческое событие произошло в июне 2015 года. Схожую ситуацию специалисты отмечали только в марте-апреле, когда пиковое снижение цен на «вторичку» составило 4,7%.

tmn_2015_3_Сухарев_2«Текущая ситуация на рынке недвижимости отражает ситуацию в российской экономике, комментирует председатель совета директоров риелторской компании «Адвекс-Т» Сергей Сухарев. Но самые страшные прогнозы аналитиков не оправдались. Рынок сохранил свою динамику. В некоторых сегментах оборот даже увеличился».

Надо признать, это действительно так. Особенно четко прослеживается тенденция в таком направлении деятельности рынка, как жилье от застройщика. По данным компании «Этажи», в начале лета 2015 года наиболее активны покупатели новостроек: на их долю приходится 40% сделок по покупке, что на 11% выше, чем в прошлом году. Квартиры на вторичном рынке в июне предпочли 39% покупателей, 21% выбрал загородное жилье. В аналогичный период 2014 года ситуация была кардинально иной: 56% приобрели «вторичку», 29% – новостройки и только 15% – «загородку». При всем том надо еще сказать, что некоторое время назад говорить о какой бы то ни было активности вообще не приходилось. Рынок находился в состоянии так называемой стагнации. Так называемой, потому что была она или нет – факт научно недоказанный, и мнения опрошенных нами экспертов из крупнейших риелторских компаний города по этому поводу сильно расходятся. В январе-феврале стагнацию отмечали специалисты АН «СОВА», не очень активными выдались апрель и май в «Адвекс-Т», в марте нетипичное снижение объема сделок на вторичном и первичном рынках недвижимости наблюдали «Этажи».

Снижение стоимости в разное время тоже происходило по-разному. Во втором квартале 2015 года с уменьшением спроса снизились цены как на первичном, так и на вторичном рынках. С января средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» Тюмени упала на 1,92%, в конце июня составив 66 009 рублей за квадратный метр. На «первичке» произошло снижение на 2,52% до 59 036 рублей.

Бредников Константин«Фактически текущая ценовая ситуация вторичного и первичного рынка вернулась к уровню III–IV квартала 2014 года», – резюмировал аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Константин Бредников.

Если вы долгое время собирались приобретать недвижимость и откладывали, то сейчас самое время, уверенно скажут риелторы всех компаний и направлений. И кризис в этом смысле не помеха, а уникальная возможность сэкономить за счет скидок, рассрочек, зачетов и прочего. «Сейчас на рынке новостроек много разных предложений, – рассказывает Александр Косогоров.На мой взгляд, самые интересные из них – кредитные каникулы, когда клиент не платит ипотеку, пока не получит ключи, а также скидки на квартиру при 100% оплате наличными средствами и ипотеке банков».

Плюс промо-пулы квартир по более низким ценам и специальные ипотечные программы, которые предлагают некоторые компании, с процентной ставкой ниже 10%. Согласитесь, есть из чего выбрать. «Тюменские застройщики – большие молодцы, очень креативные, подтверждает Сергей Сухарев.Предлагают много интересных маркетинговых решений».

Ирина Ярёменко«Кризис – то время, когда человек может позволить себе купить то, о чем некоторое время назад даже мечтать не мог, – делится мыслями генеральный директор агентства недвижимости «Новый Город» Ирина Ярёменко. Надо просто внимательно следить за предложениями. Сейчас на самом деле много уникальных объектов как загородной, так и городской недвижимости. Их уникальность может выражаться не только в цене, но и качестве, а также в том, что эти объекты никогда раньше не выставлялись на продажу, а если выставлялись, то продавались так быстро, что не успевали «засветиться» на рынке. В кризис можно приобрести по-настоящему эксклюзивное жилье, даже на уровень выше, чем вы настраивались изначально».

Те, кто не испугался кризиса, а увидел реальную выгоду в творческом подходе строителей к продажам, сегодня чаще всего отдают предпочтение 1–2-комнатным квартирам, расположенным в центре, Тюменском микрорайоне, МЖК и таких районах, как Дом Обороны, Тюменская слобода, Мыс, Тарманы, Матмассы. По информации компании «Этажи», практически половина (47%) проданных «однушек» представлены в диапазоне 40–45 м2, еще 18% имеют площадь 35–40 м2. Среди «двушек» наиболее популярен диапазон в 50–55 м2: такие квартиры выбрали 27% покупателей.

«Традиционно неликвидными для тюменского рынка можно назвать трехкомнатные и многокомнатные квартиры, они пользуются наименьшим спросом, уточняет Константин Бредников. Также наблюдаются проблемы с продажей габаритных квартир – однокомнатных площадью более 50 м2 и двухкомнатных – более 65 м2».

Средняя полная цена продажи однокомнатных квартир в первой половине 2015 года в Тюмени составила 2 294 000 рублей,
двухкомнатных – 3 376 000 рублей,
трехкомнатных – 4 568 000 рублей

Еще несколько лет назад в Тюмени достаточно остро стоял вопрос качества квартир, представленных на первичном рынке. Сегодня, и об этом важно сказать отдельно, эта тема практически не обсуждается. Высокая конкуренция подтолкнула застройщиков к активному самосовершенствованию и внутреннему росту, что обеспечило потребителям ощутимые плюсы и по этой части тоже. На текущий момент, отмечают эксперты, предложение смещается в сторону качественного экономкласса. На рынок выходят все более интересные и проработанные проекты, которые нельзя отнести к комфорт-классу только по причине маленьких площадей либо недостаточной высоты потолков. Однако очевидно, что тюменские застройщики сегодня используют более качественные материалы при строительстве, применяют улучшенную черновую отделку. Во многих домах сразу устанавливаются счетчики учета света и воды, металлические входные двери. Может быть, именно поэтому предложения тюменских застройщиков вызывают все возрастающий интерес у жителей других городов.

Ирина Пашковская«За второй квартал 2015 года доля сделок с жителями других городов составила 44%, уточняет аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Ирина Пашковская. В основном, это, конечно, жители ХМАО и ЯНАО. Иногородних покупателей привлекает надежность наших компаний, уверенность в том, что их дома будут достроены. Многие клиенты выбирают недвижимость и в уже сданных объектах».

Однако по-прежнему для большей части населения нашей страны единственным способом решения жилищной проблемы остается ипотека. Но – брать или не брать? Вот в чем вопрос, с которым мы вновь обращаемся к специалистам. «Я рекомендую брать ипотеку только на новостройку и только с программой господдержки, так как сейчас это очень выгодно», говорит Александр Косогоров, поясняя, что ставки для первичного рынка сейчас ниже, чем год или два года назад.

Татьяна Решетникова«На сегодняшний день рынок ипотеки имеет достаточно большое количество предложений с действительно низкими процентными ставками для новостроек, – соглашается с ним Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного брокериджа компании «Этажи». На рынке вторичного жилья ряд ведущих банков снизил процентные ставки: сегодня они выше ставок 2014 года всего на 1%».

В отличие от недвижимости, расположенной в городе, рынок так называемой «загородки» очень стабилен. Спрос на загородные дома и земельные участки специалисты отмечают круглый год, а с наступлением летнего периода он возрастает в разы. Сегодня покупатели загородной недвижимости в Тюмени в большей степени ориентированы на приобретение дачи для отдыха или земельного участка под ИЖС. Во втором случае становится очень важным такое требование, как наличие собственной развитой инфраструктуры.

SONY DSC«Сейчас активно развиваются Старотобольский и Московский тракты, – говорит по этому поводу специалист по загородной недвижимости компании «Этажи» Иван Шанаурин, там инфраструктура уже налажена. Важно и то, что сегодня в дачных обществах и в коттеджных поселках, если ваша постройка зарегистрирована, можно прописаться. А при грамотных расчетах построить дом самому, я считаю, будет гораздо экономичнее и удобнее, чем приобретать квартиру в городе».
 

Итоги и тенденции рынка недвижимости Тюмени за первое полугодие 2015 года в сравнении с прошлым годом

(данные подготовлены аналитическим отделом риелторской компании «Этажи»)

графики

текст Антонина Борисович

Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-56899 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 30.01.2014 г.
Яндекс.Метрика