Строительство будущего в Тюмени и области

Страна находится в ожидании «второй волны» кризиса – об этом с телеэкранов заявил Президент РФ Владимир Путин. Сейчас особенно актуальными становятся вопросы стимулирования развития операций проектного финансирования, законодательные изменения, защищающие интересы кредиторов и инвесторов, минимизация рисков, связанных с кредитованием различных программ.

Строительная область в значительной степени подвержена конъюнктурным изменениям рынка, в том числе и финансовым. Существует мнение: государственно-частное партнерство может быть инструментом улучшения или облегчения ситуации.

Государственно-частное партнерство

Ольга Романец, начальник отдела инвестиционной политики департамента инвестиционной политики и государственной поддержки предпринимательства Тюменской области:

— Программы государственно-частного партнерства – тема интересная и довольно новая для нашего региона. Сейчас мы активно работаем с государственной корпорацией «Внешэкономбанк». На подписании находится соглашение, которое банк заключил с 56 регионами РФ. Его суть в том, что обе стороны выражают намерение и заинтересованность в поддержании инвестиционных проектов на территории области. Вообще проектов ГЧП в России мало. Как правило, речь идет о крупных инфраструктурных объектах – аэропортах, газопроводах. Есть подобные в Петербурге, Москве, а также в ХМАО – Югре. Последний связан со строительством детских садов: бизнес берет на себя финансирование инфраструктурного объекта и все риски. Это классическая схема. Если понимать ГЧП как форму сотрудничества государства и бизнеса, то оно и сейчас активно ведется в нашем регионе. К примеру, департамент является уполномоченным органом, который предоставляет компенсации, возмещает часть затрат по лизингу, кредитам для организаций и индивидуальных предпринимателей. Существуют также различные фонды помимо нашего департамента, где можно получить такую поддержку.

Необходимо сказать о том, что сейчас на рассмотрении находится закон о реализации проектов ГЧП на территории региона и, когда его примут, мы будем работать в рамках этого закона. Проект можно изучить на сайте Тюменской областной думы – он находится в открытом доступе и называется «Об участии Тюменской области в проектах государственно-частного партнерства».

Конкретной схемы, согласно которой были бы защищены права и интересы застройщика, не существует

Как выстраивается схема ГЧП? К примеру, алгоритм работы с «Внешэкономбанком» выглядит следующим образом: сначала подписывается соглашение с регионом, затем создается фонд, куда вносится уставный капитал (либо совместно с бюджетом области, либо только «Внешэкономбанком»), через этот фонд осуществляется софинансирование инвестиционных проектов. В Тюмени пока не создано ни одного фонда с участием этого банка, так как соглашение на текущий момент не подписано. В Тобольске «Внешэкономбанк» финансирует инвестиционный проект компании «Тобольск-полимер».

Светлана Галас, заместитель генерального директора ОАО «Мостострой-11»:

— У нас есть опыт взаимодействия с госструктурами. Но нет понимания, что коммерческая организация на этом сможет заработать. Конкретной схемы, согласно которой были бы защищены права и интересы застройщика, не существует.

Надо более четко прописывать права и обязанности, чтобы была уверенность у коммерческой организации, взявшей на себя финансирование проекта. Возможно, нужна фиксированная стоимость…

Ольга Савченко, заместитель генерального директора, директор по экономике и финансам Холдинга «Партнер»:

— Подобное решение невозможно потому, что в соответствии с действующим законодательством в бюджете существует тендерная схема реализации. Поэтому здесь никаких гарантий быть не может. Еще одна проблема – приобретение земли, в использовании которой государство предполагает свое участие. Буквально на днях Советом Федерации был одобрен законопроект о проведении голландских аукционов. Это интересная тема, поскольку она как раз позволяет принять участие в получении бесплатных земельных участков при условии, что застройщик гарантирует минимальную цену по сравнению с заявленной в регионе. Насколько я знаю, этот закон уже находится на подписании у президента. Хотелось бы понять, как инвестиционный департамент может нам помочь: ведь на цену земельного участка значительно влияет стоимость различных инженерных систем и все, что связано с «техническим обеспечением». Если у нас появится шанс получения господдержки по инженерному обеспечению участков, каким образом это возможно вписать в существующую схему господдержки? Ведь тогда она сможет работать. Сегодня же, при рыночном формировании цены, получив преференцию в виде бесплатной земли, мы вряд ли сумеем сформировать даже необходимый минимум. Готова ли власть нас поддержать и дать возможность оптимизации себестоимости строительства?

С 2012 года внедряется абсолютно новая форма государственной поддержки: возмещение до 70% затрат на инфраструктурно-инженерное обустройство

Ольга Романец:

— Сейчас вносятся изменения в Постановление Правительства Тюменской области № 105-п «О порядке отбора промышленных предприятий на получение государственной поддержки». С этого года внедряется абсолютно новая форма государственной поддержки промышленных предприятий – возмещение до 70% затрат на инфраструктурно-инженерное обустройство. Компенсируются затраты, связанные со строительством объездных путей, электрификацией и газификацией. На 2012 год предусмотрено финансирование в размере 28 млн рублей.

Сергей Гусев, первый заместитель генерального директора ООО «Меридиан Констракшн»:

— Мы услышали про инженерные коммуникации. Давайте из формулы вычтем их стоимость, а также цену земли у нас в городе, которая доходит – ни для кого не секрет – до 100 млн за гектар. Ладно, мы провели аукцион и зафиксировали цену реализации одного квадратного метра. Но! Стоимость материалов: арматуры, бетона, ЖБИ, зарплату рабочих – как это зафиксировать? Причем есть такая вещь, как переманивание рабочей силы: каменщиков действительно не хватает на рынке труда. Только крупные компании могут позволить себе иметь в своем штате бригады рабочих. Другие составляющие себестоимости также невозможно контролировать, они все равно будут расти. Как это отрегулировать?

У нас был опыт: один завод вышел на рынок и предложил цены на 30% ниже, чем рыночные. Мы подписали договор поставки на один объект и предварительное соглашение на все. Завод набрал заказов, поднял цены до рыночных и развел руками: «Не хотите с нами работать – и не надо!» Поэтому голландские аукционы – это полумеры. Кто-то на них выиграет, но не бизнес и не покупатель, поскольку в условиях утвержденной цены реализации одного квадратного метра застройщик будет вынужден экономить на всем и приобретать самые дешевые материалы и использовать неквалифицированную рабочую силу.

В прошлом году у меня состоялся разговор с представителями нашего металлургического завода. Они озвучили свои потребности: в Тюмени нет необходимых заводу специалистов, поэтому рабочие приедут из других городов, и предприятию потребуется большое количество квартир для них. Если компания выйдет на рынок с таким спросом, как вы думаете, цены поднимутся? Это просто пример, то есть если будет спрос на квартиры, станут расти цены, потребности в материалах и рабочей силе, что приведет к росту стоимости самих материалов и заработной платы рабочих. И для отдельных застройщиков, зафиксировавших цену реализации одного квадратного метра, сложно будет этот подъем сдержать.

Ольга Романец:

— Подобная ситуация в Тобольске. Там к 2017 году планируется открытие крупнейшего в истории российской и советской нефтехимии пиролизного производства. Приедет множество рабочих, которых нужно будет обеспечить жильем. Кто будет строить квартиры? Эту задачу нам предстоит решать совместно с бизнесом.

Средний возраст тех, кто чаще всех берет ипотеку, 35–40 лет. Это не молодая семья, а люди, которые уже заработали определенный капитал

Тенденции в строительстве

Мурат Нурпеисов, генеральный директор ООО «Консалтинговая компания «Бизнес Капитал Групп»:

— Я считаю, наш регион – с особой спецификой. Если посмотреть на инвестиции компании «СИБУР» – область растет, развивается. В целом тенденции интересные, как во времена больших строек в Советском Союзе. Приток новой рабочей силы ведет к изменениям тенденций на рынке жилья. Вопрос к застройщикам: какова ситуация на строительном рынке, какие факторы на вас влияют и создают новые тренды?

Валентина Трошина, руководитель сектора стратегического развития ООО «Партнер-Инвест»:

— Что касается тенденций, то одну вы уже отметили – рост себестоимости. Происходит это на фоне подъема спроса и цен на недвижимость. С начала года стоимость 1 м² жилья на рынке новостроек выросла на 9,5%.

Роман Гриценко, управляющий ТФ ОАО «Сиббизнесбанк»:

— По вашему мнению, какой сегмент потенциальных покупателей формирует спрос? Это люди со своим капиталом или действующие с поддержкой госпрограмм, или молодые семьи? Каков портрет современного потребителя?

Валентина Трошина:

— Наша компания постоянно проводит анализ своей клиентской базы. Средний возраст тех, кто чаще всех берет ипотеку, 35–40 лет. Это не молодая семья, а люди, которые уже заработали определенный капитал. Существует небольшой процент тех, кто покупает бюджетные квартиры – по сертификатам или из бюджетных средств. Но мы ориентируемся на так называемый средний сегмент, на людей, которые могут приобрести квартиру самостоятельно. По нашим расчетам, эта доля рынка занимает около 75%. Из оставшихся 25% 15–20% составляет бюджетный спрос и менее 10% – премиум-сегмент.

Анастасия Шабелянская, директор ООО «Строй-Экспо»:

— Прежде чем выйти на рынок, мы тоже провели анализ. Государственные программы отклонили сразу. Все молодые семьи с сертификатами, полученными в том году, подняли цену вторичного жилья, которая не упала даже в кризис. Тогда все просто отложили продажи. Я не думаю, что что-то изменится в будущем году. В основном к нам приходят молодые семьи, те, у кого есть денежные средства, кто стремится улучшить качество жизни.

Роман Гриценко:

— Что касается ипотечного кредитования, то мы предлагаем несколько программ, в том числе и на приобретение квартиры на вторичном рынке. При долевом участии в строительстве жилья возможно получение кредита под залог имущества, которое имеется в собственности. Существует тенденция: молодые семьи сегодня приобретают квартиры дорогие, большие по площади, что в будущем может обернуться рисками для банков. Поэтому могу спрогнозировать: банки станут более требовательными к своим заемщикам.

Родион Чистяков, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «ТИС»:

— Рынок экономичного жилья растущий. Его «подогревает» множество участников: госпрограммы, например, «Молодая семья», фонд «Сотрудничество». 15% сделок происходит за счет фондов.

Будущее неопределенно. Как будет развиваться ситуация с продажами, зависит в том числе и от банков. Кризис 2008 года показал, что они – это кровеносная система экономики. В 2008-м она «образовала тромбы», что завершилось кризисом неплатежей и пагубными последствиями для всей экономики.

Ипотека под 6%, конечно, очень здорово. Но это спровоцирует колоссальный спрос. Скорее всего, станут ужесточаться требования к заемщику: ограничения по возрасту, доходу

Владимир Колунин, заместитель генерального директора Холдинга «Партнер»:

— Да, кризис многому нас научил. «Партнер» на рынке уже несколько лет, и начинал как раз со строительного сектора. В 2009 году был запущен завод «Поревит», занимающийся производством газобетонных и силикатных блоков. Сейчас встал вопрос возобновления строительной составляющей деятельности компании, и мы занялись возведением жилья эконом-класса из собственных материалов. Продукция «Поревита» по качеству не уступает продукции европейских производителей. Но есть проблемы в реализации, потому что эта разновидность материалов требует соблюдения определенной технологии при их применении. Не все строительные компании в России сегодня активно перенимают опыт западных коллег. Наши проекты – первые дома, возведенные с учетом технологий работы с силикатными блоками. Впервые подобные здания были построены в поселке Боровском, Ялуторовске, сейчас процесс идет в Исетском, Ишиме, Ялуторовске. Компания пошла по пути организации строительства жилья эконом-класса в первую очередь для бюджетных нужд.

Вопросы и проблемы здесь уже озвучивались: нет однозначных гарантий. Строишь дом и не знаешь, удастся ли по окончании работ продать все квартиры. Хотелось бы больше гарантий по выкупу жилья эконом-класса от государства. В преддверии кризиса нам, тем, кто вкладывает деньги, это особенно важно.

Ипотека

Николай Когошвили, генеральный директор TopLegalConsulting:

— Сейчас время покупать: банковские программы по ипотеке вполне лояльны. Но давайте рассмотрим вот какую ситуацию: куплена квартира за определенный процент по ипотеке. Мы понимаем, что волна кризиса закончится, цена и процент вырастут. Человек сможет продать эту квартиру при согласии банка и еще заработать на этом. Эти схемы достаточно известны. Как к ним относятся банки?

Владислав Самойлов, управляющий филиалом ОАО «ИнвестКапиталБанк» в Тюмени:

— Банки никогда не препятствовали реализации залога, если выплачен кредит или клиент готов его погасить средствами, вырученными от продажи залогового имущества. Что касается кредитования специально для целей перепродажи недвижимости – банк оценивает действующую платежеспособность заемщика, его доход или бизнес, а не перспективу перепродажи, так как всегда существует риск ошибочного прогноза будущих цен. Если кредит может обслуживаться без перепродажи имущества – мы даем согласие.

Относительно свежих тенденций по кредитованию застройщиков, хочу отметить, что Банк России настоятельно требует предоставления бухгалтерской отчетности, свидетельствующей о финансовой устойчивости заемщика, в том числе и застройщиков, любящих «оптимизировать налоги». Поэтому мы работаем с добросовестными застройщиками, которых в Тюмени достаточно.

Мурат Нурпеисов:

— Нам постоянно говорят, что ставки по ипотеке нужно снижать, и приводят в пример Европу. Правительство обещает ипотеку с минимальными процентами. И никто не понимает, откуда же тогда возьмутся деньги: ведь банки не могут работать в убыток. Что нас ожидает с точки зрения ипотеки как инструмента?

Сергей Гусев:

— Ипотека под 6%, конечно, очень здорово. Но это спровоцирует колоссальный спрос. Цены на недвижимость взлетят, и при сегодняшней системе мы будем не в состоянии их регулировать. Скорее всего, станут ужесточаться требования к заемщику: ограничения по возрасту, доходу и так далее.

Роман Гриценко:

— Более того, в последнее время на рынке отмечено некоторое повышение ставок по ипотеке. В первую очередь это связано с удорожанием ресурсов, которые используют банки.

Если рассматривать потенциальных заемщиков, получающих финансовую господдержку, в перспективе часть из них может стать рискованным сегментом для банков. Как показывает опыт, не все заемщики верно оценивают риски, которые присутствуют в жизни любого человека: потеря работы, снижение доходов, непредвиденные финансовые расходы. Однако ставка 6% нам видится вполне реальной, если появится государственная программа возмещения — дотациями или субсидиями.

Юридическая культура

Николай Когошвили:

— Я считаю, есть еще один момент, на который мы все должны обратить внимание. Это повышение правовой культуры. Я видел, как подписываются договоры: не читая. Мы работаем с профессионалами-застройщиками, которые понимают необходимость создавать этот рынок, инвестировать в него. Но надо как-то доносить до людей, что юридическое сопровождение строительства или покупки обязательно. У нас же многие риелторы называют себя юридическими компаниями, потому что им невыгодно быть агентствами недвижимости в связи с ужесточением законодательства.

Сергей Гусев:

— Мы очень плотно работаем с риелторскими компаниями и знаем, что они везде заявляют об осуществлении юридического сопровождения. Но покупатели этого не требуют и не знают, что требовать. По факту все обусловлено добропорядочностью продавца или застройщика. Только от вас, как продавца юридической услуги, зависит ее популярность, пропаганда и внедрение в головы людей простой мысли: покупая квартиру, обратитесь к квалифицированному юристу, поскольку риелторы в первую очередь продавцы, а не юристы. Покупатель квартиры часто наивно надеется, что государство за всем следит. Между тем если бы у нас была привита правовая культура, не было бы такого количества обманутых дольщиков.

Владислав Самойлов:

— У покупателей недвижимости действительно возникают потребности в юридическом сопровождении сделки. Так как риелторы достаточно дорого просят за свои услуги, покупатели и продавцы предпочитают обходиться своими силами. Они приходят к нам за ипотекой с найденным в Интернете договором купли-продажи квартиры, который не всегда соответствует юридическим требованиям и нормам.

Мы безвозмездно помогаем им составить новый договор, хотя это не входит в перечень услуг банка.

Относительно вопроса о перспективах возникновения новых вариантов финансирования застройщиков. Не думаю, что в ближайшее время появится что-то новое. Банки сегодня тщательно просчитывают финансовые риски, в том числе долгосрочные, поэтому делают ставки на давно существующие и отработанные программы.